おはようございます。
aです。
本日はFPシリーズ「住宅資金計画」です。
一生に一度の夢「マイホーム」。
マイホームを考えたときに避けては通れない資金計画についてです。
私も、マイホームを立てたときに色々と資金計画について勉強しましたが、今まで縁のなかったローンの話でわからないことも多かったです。
これから、住宅ローンを検討している人の参考になればと思います。
目次
住宅ローンの種類
まず、住宅ローンの種類についてです。
こちらについては、多くの方がある程度理解されているかと思います。
種類については「固定金利・固定金利選択型・変動金利」が有ります。
①固定金利
固定金利はローン契約当初の金利が、ローン期間満了まで継続される方法です。
固定金利の金利は「新発10年国債利回り」を基準として金利が決定されます。
新発10年国債とは日本国が発行している10年償還(満期)の国債(借用書)です。
発行量が増加したりや買い手が減少すると利率は上昇し、発行量が減少したり買い手が増加すると利率は減少します。
要するに需要と供給の関係で利率は変動することになります。
この新発10年国債を基にローン金利が決定され、契約時のローン金利が支払い満了まで継続されることになります。
メリットとしては、毎月の支払額がローン契約当初〜満了まで確定される為返済計画を立てやすい。
また、市場金利が上昇しても毎月の支払額が上昇しない。
デメリットとしてはローン契約後、市場金利が低下しても返済額は減少しない。
②固定金利選択型
固定金利選択型は、ローン契約当初は固定金利で一定期間経過後に変動金利に移行もしくは固定金利継続を選択できるタイプのローン契約になります。
メリットとしては固定期間中はローン返済額が固定される。
一定期間経過後、変動金利を選択した場合で市場金利が低下した場合は毎月の支払額が抑えられる。
デメリットとしては、一定期間経過後、変動金利を選択した場合で市場金利が上昇した場合は毎月の支払額が増加する。
一定期間経過後、変動金利を選択した場合返済額が変動する為返済計画を立てにくい。
③変動金利
変動金利はローン契約中、金利が変動するタイプのローン契約になります。
変動金利は「短期プライムレート」を基準に金利が決定されます。
短期プライムレートとは銀行が最優遇企業に資金を貸し出しする際の最優遇貸出金利で借入期間1年以内の短期貸出金利になります。
こちらの短期プライムレートは日本銀行が民間銀行に資金を貸し出す際の金利に影響を受けます。
なお、金利が急上昇しても5年間¹(5年ルールと言います)は返済額が変化しないようになっており、また5年経過後支払額が増加する場合も元の1.25倍(1.25倍または125%ルールと言います)までしか上昇しないという特徴が有ります。
1・・・5年間支払額は変化しないが、支払額中の元金と利息の割合は変化します。
メリットとしては借入後市場金利が低下すると、返済額が少なくなる。
デメリットとしては市場金利が上昇すると、返済額が多くなる。
また、ローン期間中金利が変動するため返済計画を立てにくい。
住宅ローン金利の推移
※フラット35より
こちらは、過去約40年間の各金利の推移になります。
バブル期(1980年代半ば〜1990年代初頭)にかけては金利が高水準をキープしていますが、バブル崩壊後は低め推移しているのが伺えます。
固定金利(新発10年国債)にしろ変動金利(短期プライムローン)にしろ、日本経済が上向きにならない限り多少の上昇はあれど、バブル期のように大きく上がらないと私は考えています。
したがって、私は変動金利でローン契約をし毎月の支払額が抑えられた分を投資信託で運用し、その運用益で住宅ローン金利を相殺出来るような試みをとっています。
変動金利を組む場合注意しなければいけないポイントは「変動」した場合対応できるかです。
変動金利でローン契約した場合、変動した際に対応出来ないようなローンの組み方は絶対にしてはいけません。
せっかく購入した住宅を手放さなければならないばかりか、生活が破綻しかねないので金利上昇した場合でもし払っていけるかをシュミレーションすることが大切かと思います。
住宅ローン返済方法
住宅ローン返済方法として「元利均等返済と元金均等返済」が有ります。
①元利均等返済(がんりきんとうへんさい)
返済終了まで毎月の返済額が均等な返済方法
返済当初は利息部分が多く、期間経過とともに利息部分が少なくなり元金部分が多くなる方法。
②元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)
毎月の返済額のうち「元金」が均等になる返済方法。
返済当初は元金が多い分利息が多くなり、返済が進むと元金が減るので利息も低下し返済額が少なくなる。
財形貯蓄制度について
サラリーマンの方など、企業にて福利厚生の一環として「財形貯蓄制度」が用意されている企業も有ります。
給与天引きで行う貯蓄制度で、企業によっては一定額会社から補助金が出る企業も有ります。
住宅取得にむけて用意されるものとして「財形住宅貯蓄」が有ります。
こちらは住宅取得や増改築の目的として使用されるもので、元利合計550万円までは非課税となります。
ただし、こちらの制度は土地購入費用として使用することは出来ません。
土地購入費用として使用する際は、目的外解約となり課税されることになります。
本日のFPシリーズ「住宅資金計画」は以上になります。
住宅購入には多額の費用が必要になります。
長期で支払うことになる方がほとんどです。
固定が良いのか、変動が良いのか。
また、団信の内容にも注意が必要です。
がん・3大疾病罹患でローン残高が免除されるのか、罹患後一定期間所定の状態で免除になるのかは大きな違いがあります。
自分の年齢や病歴や家族構成等複合的に考えるのが大切かと思います。
以上 aでした。
「2023年 開設ブログ」に参加してみました。
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